Küsimus terminite „krunt“ ja „maaüksus“ vahekord planeerimisseaduse mõistes

Küsimus: Planeerimisseaduse § 9 lõikes 3 on ‘krunt’ defineeritud kui ehitamiseks kavandatud maaüksus detailplaneeringu koostamise kohustusega alal.
Mida mõeldakse selles sättes mõiste ‘maaüksus’ all? Kas maaüksuse võib moodustada üks või mitu kinnistut, või võib selle all mõista ka kinnistu osa, kuhu kavandatakse ehitamist? Milline on terminite ‘krunt’ ja ‘kinnistu’ vahekord või kattuvus planeerimisseaduse mõistes?

Vastus: Kinnistu on vastavalt kinnistusraamatu seaduse paragrahvile 51 iseseisva üksusena kinnistusraamatusse kantud kinnisasi (maatükk), hoonestusõigus, korteriomand või korterihoonestusõigus. Seega on tegemist vaid kinnistusregistrisse kantud maatükkidega (välja mõõdetud, omanik olemas, teave sellekohta avalikult kätte saadav kinnistusraamatust). Katastriüksus on vastavalt maakatastriseaduse paragrahvile 2 katastris iseseisva üksusena registreeritud maatükk. Seega on tegemist maaregistrisse kantud maatükkidega (välja mõõdetud ja info maatüki kohta olemas). Eesti seaduste järgi on meil niisiis kahekordne maatükkide registrisse kandmise kord. Katastriüksuste ja kinnistute vahekord on järgmine: enne kui maatükki saab kanda kinnistusraamatusse, peab see olema katastriüksusena registreeritud; kõiki katastriüksusi ei pea kinnistusraamatusse kandma (nt KOV ja riigi omandis olevaid maatükke, millega ei plaanita teha mingeid tehinguid nagu näiteks võõrandamine, koormamine, pantimine); kõik kinnistud peavad olema enne kantud maakatastrisse; kinnistu võib koosneda mitmest katastriüksusest nt lahustükid, sest oluline on suhe omanikuga.

Krunt on vaid vastavalt planeerimisseadusele detailplaneerimisel käsitletav maatükk. Detailplaneeringu koostamisel ei pea alati olema tegu katastriüksuste või kinnistutega, sest planeerida saab igasugust maad (nn jätkuvalt riigi omandis olev maa). Lisaks on detailplaneeringuga võimalik teha olemasolevate katastriüksuste jagamise ettepanekuid (vt planeerimisseadus § 9 lg 8), seega ei  ole planeeringus käsitletavad maatükid veel katastriüksused, kuid võivad suure tõenäosusega nendeks saada planeeringu elluviimisel. Maatükk ja maaüksus on vastavalt maakatastriseaduse paragrahvile 2 lihtsalt maa- või veeala piiritletud osa, seega võib registrisse kandmata maa-alasid nimetada nii maaüksusteks kui maatükkideks. Planeerimisseaduses on krundi mõiste seotud krundi ehitusõiguse ja krundi hoonestusalaga (planeerimisseadus § 9 lg 2 p 2 ja 3 ning § 9 lg 4). Niisiis kui detailplaneeringus tehakse krunt, määratakse krundile ehitusõigus ja piiritletakse hoonestusala. Seega kui planeeritavast kinnistust on mingile osale vajalik moodustada krunt (kruntide alusel tehakse planeeringu elluviimisel uued katastriüksused) koos krundi ehitusõiguse ja krundi hoonestusalaga, siis võib üks kinnistu olla detailplaneeringus jaotatud kruntideks. Samuti võib mitu kinnistut olla detailplaneeringus käsitletud ühe krundina, kui planeeringu elluviimisel need kinnistud liidetakse ja nende baasil moodustatakse uus katastriüksus (hiljem kinnistu).

Küsimus: Planeerimisseaduse § 9 lõike 10 punkti 3 kohaselt võib kohalik omavalitsus lubada ilma detailplaneeringut koostamata olemasoleva hoonestuse vahele jäävale ühele tühjale krundile korterelamu ehitusprojekti koostamist ja püstitamist, kui uue elamu korruselisus ja ehitusalune pindala järgib olemasolevate hoonete vastavaid näitajaid ja projekteerimistingimused kooskõlastatakse naaberkinnistute omanikega; Kas seda planeerimisseaduse sätet on võimalik tõlgendada selliselt, nagu võiks kohalik omavalitsus teatud juhtudel lubada uue korterelamu püstitamist juba hoonestatud kinnistu tühjale või lammutatud abihoonete alusele maa-alale ilma detailplaneeringut koostamata, vaid naaberkinnistute omanike kooskõlastusel?

Vastus: Planeerimisseaduse järgi on ehitamise aluseks oleva detailplaneeringu koostamine üldjuhul kohustuslik detailplaneeringu kohustusega aladel ja juhtudel. Vastavalt planeerimisseaduse § 9 lõikele 10 on kohalikul omavalitsusel võimalik kaaluda mõningatel juhtudel ehitamise lubamist ka ilma detailplaneeringuta. Seega ei ole § 9 lg 10 mitte absoluutselt kohaldatav nendel juhtudel, vaid eeldab KOV kaalumist - sõnastuses „võib lubada“. Teiseks on sõnastuses teadlikult kasutatud mõistet krunt, et see poleks väga jäigalt seotud mõistetega katastriüksus või kinnistu nagu eelmisele küsimusele vastates selgitasin - mõnikord on vajalik krundina käsitleda ka jätkuvalt riigi omandis olevat maad. Teoreetiliselt on võimalik ka käsitleda krundina osa olemasolevast kinnistust/katastriüksusest, sest detailplaneeringu kohustusega aladel on uute katastriüksuste moodustamine (ehk siis eelnevalt detailplaneeringus kruntideks jaotamine) lubatud vaid detailplaneeringu alusel. Kui hoonet kavandades mõistetaks osa kinnistust/katastriüksusest krundina, siis hiljem seda ellu viia ei saaks, sest eraldi krunti pole moodustatud ja seega pole krundi ehitusõigust/hoonestusala võimalik realiseerida.

Kokkuvõttes peab märkima, et planeerimisega seotud tegevused on alati suunatud tulevikku - planeeringus käsitletud planeeringulahenduse eesmärk on saada kunagi ellu viidud. Kui planeerimisel on teada, et eesmärki pole võimalik saavutada ehk planeeringulahendust pole võimalik hiljem ellu viia, ei tohiks planeeringut kehtestada. Sama kehtib erandite kohta (nt planeerimisseaduse § 9 lg 10) - kui on teada, et elluviimisel tekib vastuolu seadusega (antud juhul planeerimisseadusega), siis ei tohiks sellist tegevust läbi viia.

Koostaja: Merje Muiso
Tel  612 5182